Ngành Bất động sản Khu công nghiệp - Thận trọng trước những cơn gió ngược

Minh Lâm

Mặc dù định giá cổ phiếu ngành Bất động sản Khu công nghiệp đang ở mức thấp, nhà đầu tư vẫn nên cẩn trọng trước áp lực thuế quan và căng thẳng thương mại.

Nhà đầu tư nước ngoài có thể duy trì kế hoạch mở rộng sản xuất tại Việt Nam, nhưng sẽ thận trọng hơn.
Nhà đầu tư nước ngoài có thể duy trì kế hoạch mở rộng sản xuất tại Việt Nam, nhưng sẽ thận trọng hơn.

Áp lực từ chính sách thuế quan của Mỹ

Ngày 2/4/2025, chính quyền Tổng thống Trump (Mỹ - đối tác xuất khẩu lớn nhất của Việt Nam) đã bất ngờ công bố các biện pháp thuế quan mới với phạm vi rộng và mức độ nghiêm trọng vượt xa kỳ vọng của thị trường. Đến ngày 9/4, Tổng thống Trump đã quyết định tạm dừng phần lớn các mức thuế quan đối ứng cụ thể theo từng quốc gia trong vòng 90 ngày nhằm tạo dư địa đàm phán và giảm căng thẳng.

Dù vậy, xu hướng chung của chính sách thuế quan vẫn được nhận định khá rõ ràng: Các mức thuế cao hơn đáng kể so với giai đoạn trước sẽ tiếp tục được áp dụng, với mức tối thiểu là 10%. Các quốc gia châu Á như Việt Nam, Malaysia, Đài Loan, Thái Lan và Singapore có mức độ phụ thuộc lớn vào xuất khẩu, đặc biệt là tỷ trọng xuất khẩu sang Mỹ cao, sẽ chịu ảnh hưởng không nhỏ từ các động thái thuế quan của chính quyền Mỹ. 

Các công ty Khu công nghiệp - với khách hàng chính là các doanh nghiệp FDI - sẽ chịu ảnh hưởng trực tiếp (trong trung hạn), trong kịch bản thuế đối ứng được áp ở mức cao (trên 20%), đặc biệt là với những ngành hàng chiếm tỷ trọng cao trong cơ cấu xuất khẩu của Việt Nam (điện thoại, máy móc, hàng dệt may…). Xu hướng chuyển dịch nhà máy sản xuất và chuỗi cung ứng đi kèm (bắt đầu từ 2017 - giai đoạn thương chiến Mỹ Trung lần 01) sẽ có rủi ro bị trì hoãn; các doanh nghiệp FDI sẽ có xu hướng chờ đợi quyết định cuối cùng về chính sách thuế quan (dự kiến trong nửa cuối 2025), trước khi có quyết định về việc chọn vị trí thuê đất để đặt nhà máy. 

Theo Công ty Chứng khoán Rồng Việt (VDSC), trong kịch bản tiêu cực nhất (Việt Nam tiếp tục bị áp mức thuế quan cao hơn các quốc gia trong khu vực ASEAN), dòng vốn FDI sẽ bị ảnh hưởng mạnh và giá trị FDI đăng ký có thể suy giảm về tương đương giai đoạn 2013-2016 (khi thương chiến bắt đấu, và Việt Nam được chú ý tới như một địa điểm phù hợp để dịch chuyển chuỗi sản xuất), tương đương mức suy giảm 30% về giá trị.

Còn theo nhận định của Công ty Chứng khoán KB Việt Nam (KBSV), trong ngắn hạn giai đoạn 2025 - 2026, các doanh nghiệp FDI có xu hướng tạm dừng việc giải ngân cho các dự án xây dựng nhà máy mới đã đăng ký trước đó. Trong dài hạn, kỳ vọng dòng vốn FDI giải ngân có thể phục hồi và được bù đắp bởi các doanh nghiệp FDI nhắm đến thị trường xuất khẩu ngoài Mỹ, nhờ Việt Nam vẫn duy trì lợi thế về lực lượng nhân công giá rẻ, vị trí thuận lợi cho việc giao thương, các chính sách thu hút vốn FDI… Mặc dù vậy, các doanh nghiệp này vẫn sẽ có xu hướng tạm thời ngừng mở rộng đầu tư tại Việt Nam từ 1 - 2 năm tới, do công suất dư thừa từ phần sản lượng phục vụ cho thị trường Mỹ và cần thêm thời gian để dịch chuyển đơn hàng sang thị trường khác.

Định giá ở mức đáy

Tuy nhiên, VDSC kỳ vọng, sẽ có những triển vọng tốt hơn, nhờ những lợi thế đến từ vĩ mô. Chính phủ Việt Nam đang có những nỗ lực để có kết quả đàm phán tốt hơn với chính phủ Hoa Kỳ, với việc cam kết giảm thuế nhập khẩu hàng Mỹ về 0%; Chủ động giảm thâm hụt thương mại với Mỹ thông qua việc ký kết các thỏa thuận trong lĩnh vực hàng không, năng lượng và an ninh quốc phòng. Đòn bẩy thương lượng lớn nhất của Việt Nam có lẽ là vị thế địa chính trị quan trọng trong bối cảnh thương chiến Mỹ - Trung ngày càng căng thẳng.

Về phía doanh nghiệp FDI, ngoài chọn Việt Nam như một trung tâm sản xuất - thay thế Trung Quốc - họ cũng chú ý tới thị trường tiêu dùng nội địa.  Bởi Việt Nam là quốc gia có tăng trưởng GDP cao - so với các quốc gia trong khu vực ASEAN. Hơn nữa, Việt Nam vẫn đang trong thời kỳ “cơ cấu dân số vàng” - đi cùng nhu cầu tiêu thụ hàng hóa cao.

Vì vậy, VDSC kỳ vọng, nhà đầu tư nước ngoài duy trì kế hoạch mở rộng sản xuất tại Việt Nam, nhưng sẽ thận trọng hơn và đa dạng hóa thị trường tiêu thụ sản phẩm.

Về phía doanh nghiệp Khu công nghiệp, một số đã hướng tới thu hút FDI có hàm lượng công nghệ cao (lĩnh vực ít chịu ảnh hưởng của chính sách thuế quan, tham khảo Nhật ký chuyên viên), tránh phụ thuộc vào dòng vốn FDI sản xuất và gia công đơn thuần.

Về chiến lược đầu tư cổ phiếu, KBSV cho rằng, hầu hết các doanh nghiệp Bất động sản Khu công nghiệp đang có mức định giá P/B thấp hơn mức trung bình 5 năm. Các cổ phiếu đang có mức định giá hấp dẫn. Song, nhà đầu tư nên thận trọng vì các doanh nghiệp Bất động sản Khu công nghiệp chịu ảnh hưởng tiêu cực trực tiếp khi Chiến tranh thương mại 2.0 leo thang căng thẳng, tạo ra những rủi ro đáng kể đến hoạt động kinh doanh và kết quả lợi nhuận của doanh nghiệp trong 2025./.