Giá đất cần được xác định đảm bảo hài hòa lợi ích các bên

Tại Hội thảo "Giá đất, thuế đất... thế nào cho hợp lý ?" do Báo Thanh Niên tổ chức ngày 22/7, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) cho biết, Thành phố vừa định giá đất cho 9 dự án, dự kiến sẽ thu ngân sách được 65.000 tỷ đồng tiền sử dụng đất.

Ông Châu cho rằng, đây là nguồn thu khá lớn cho ngân sách, nhưng Nhà nước cũng cần xem xét về tính hợp lý của giá đất, bởi vì, nếu giá đất tăng, sẽ kéo theo nghĩa vụ tài chính tăng và tác động đến thị trường, doanh nghiệp, người dân và cả nền kinh tế.

Ông Châu nêu trường hợp cụ thể, công ty logistics ở quận 4 (cũ) thuê 11.000 m2 đất; năm 2022 đóng tiền thuê đất 3,3 tỷ đồng, năm 2023 tăng lên 7,7 tỷ đồng; đầu 2025, khi áp dụng bảng giá đất mới, số tiền phải nộp hơn 20 tỷ đồng.

Ngoài ra, với câu chuyện của ông Nguyễn An (ngụ Hóc Môn, TP. Hồ Chí Minh) về việc gia đình có nhà cấp 4 (75m2) xây từ năm 2025 nhưng chưa được cấp sổ.

Đến năm 2024, ông An quyết định làm thủ tục xin giấy chứng nhận, kết quả đo vẽ là 208 m2, nhưng với giá đất mới là 11 triệu đồng/m2. Số tiền thuế sử dụng đất phải đóng gần 1,7 tỷ đồng.

Bên cạnh đó, tại sự kiện các công ty bất động sản lớn như: Novaland, Hưng Thịnh Land, Việt An Hòa… đã nêu những bất cập liên quan đến giá đất, tiền sử dụng đất, về thuế bổ sung.

Trước những vấn đề trên, Luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch TAT Law Firm, cho rằng Nhà nước cần có giải pháp hợp lý hơn trong việc thu thuế liên quan đến đất đai, đặc biệt là trong xây dựng bảng giá đất và chính sách thuế.

Theo ông Trương Anh Tú, giá đất cần được xác định sao cho hài hòa lợi ích các bên, Nhà nước không thất thu thuế, doanh nghiệp vẫn bảo đảm hiệu quả kinh doanh và biên độ lợi nhuận, giúp thị trường không bị xáo trộn và người dân vẫn có khả năng tiếp cận.

Phản hồi về những ý kiến của các chuyên gia, doanh nghiệp, Phó Cục trưởng Cục Quản lý công sản (Bộ Tài chính) Nguyễn Thị Thoa cho biết, tiền sử dụng đất, thuế đất và một trong các yếu tố không thể thiếu để tính giá đất. Còn giá thị trường được xác định là giá phổ biến chứ không phải cá biệt.

Bên cạnh đó, thời gian qua, Cục cũng đã rà soát, tiếp thu các ý kiến đóng góp và có văn bản với Bộ Nông nghiệp và Môi trường và các cơ quan liên quan trong việc sửa Nghị quyết số 18-NQ/TW cũng như định hướng sửa Luật Đất đai trong tháng 10 tới.

Bà Thoa khẳng định, Luật Đất đai 2024 đã sửa đổi rất cơ bản đối với từng loại đất. Nghị định số 103/2024/NĐ-CP đã giảm ở tất cả các loại đất chỉ bằng 50% Luật Đất đai 2013.

Thực tế, trước đây các địa phương căn cứ vào hệ số đất điều chỉnh hàng năm nhưng bảng giá đất 5 năm mới điều chỉnh một lần có thể không theo kịp xu hướng thị trường. Cục cũng lường trước vấn đề này nên đã chủ động điều chỉnh giảm và chỉ có một số địa phương điều chỉnh tăng đột biến.

“Ngoài ra, Cục đã xin kế thừa Luật Đất đai 2013, đối với đất liền kề điều chỉnh đưa xuống 30% trong hạn mức và ngoài hạn mức là 50%. Đối với đất thuần túy (ngoài khu dân cư) có loại phải thuê, có loại được giao không thu tiền; khi đền bù bằng giá trị đất nông nghiệp. Khi sửa luật sẽ được tiếp tục điều chỉnh cho phù hợp”, bà Thoa nhấn mạnh.

Trình Chính phủ phương án giảm tiền sử dụng đất cho người dân

Phát biểu tại Hội thảo, Thứ trưởng Bộ Tài chính Lê Tấn Cận cho biết, trong quá trình sửa đổi Nghị định 103/2024/NĐ-CP quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, Bộ Tài chính nhận được nhiều ý kiến của các doanh nghiệp, các hiệp hội và địa phương về tiền sử dụng đất, tiền chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở với nhiều vấn đề đặt ra cần tháo gỡ và đưa ra nhiều phương án đề xuất khác nhau.

Bộ Tài chính cũng đã gặp trực tiếp, làm việc với các doanh nghiệp, hiệp hội, địa phương và yêu cầu các địa phương báo cáo nhanh về tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở.

Trên cơ sở tổng hợp, theo chức năng, nhiệm vụ, Bộ Tài chính đã trình dự thảo sửa Nghị định 103, đồng thời có văn bản xin ý kiến Bộ Tư pháp thẩm định trước khi trình Chính phủ ban hành với các phương án khác nhau.

Đối với trường hợp tính tiền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở, thời gian qua, Bộ Tài chính nhận được ý kiến phản ánh do giá đất trên bảng giá đất tại một số địa phương xác định theo Luật Đất đai 2024 cao đột biến so với bảng giá đất cũ.

Trong đó, giá đất ở tăng cao nhiều lần so với giá đất nông nghiệp nên khi được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở, hộ gia đình, cá nhân phải đóng tiền sử dụng đất cao nhiều lần so với trước đây.

Theo đó, Bộ Tài chính đã có công văn đề nghị các địa phương báo cáo nhanh về tình hình thực hiện việc tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân.

Thứ trưởng Lê Tấn Cận cho biết, trước mắt sẽ kế thừa Luật Đất đai 2013, Bộ Tài chính dự kiến trình Chính phủ theo phương án giảm tiền sử dụng đất khi người dân chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở trong bối cảnh giá đất tại một số địa phương cao đột biến so với bảng giá đất cũ.

Riêng đối với kiến nghị không thu tiền nộp thuế bổ sung, đây là nội dung được quy định tại Luật Đất đai 2024, nên Bộ Tài chính sẽ ghi nhận và cùng Bộ Nông nghiệp và Môi trường báo cáo Chính phủ trong quá trình sửa Luật Đất đai 2024.