Giá đất - điểm nghẽn lớn nhất cần tháo gỡ

Theo giới chuyên gia, Luật Đất đai 2024 có nhiều đổi mới quan trọng, trong đó nổi bật là quy định Nhà nước có thể đứng ra thu hồi phần diện tích còn lại nếu dự án đã giải phóng được 75% diện tích trong thời hạn do Hội đồng nhân dân tỉnh quy định. Cơ chế này được cộng đồng doanh nghiệp đánh giá cao vì tháo gỡ tình trạng ách tắc dự án do vướng một số ít hộ dân.

Tại Hội thảo hoàn thiện pháp luật đất đai, tạo động lực phát triển trong kỷ nguyên số do Tạp chí điện tử VietTimes (Hội Truyền thông số Việt Nam - VDCA) ngày 20/8, vấn đề giá đất tiếp tục được coi là “điểm nóng” gây nhiều tranh luận. Trong đó, chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh - nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường giá cả cho rằng, bất cập lớn nhất hiện nay nằm ở khung giá đất và bảng giá đất.

Việc tồn tại song song hai công cụ này đã làm méo mó thị trường, dẫn tới tình trạng giá đất Nhà nước quy định thường thấp hơn nhiều so với giá thị trường. Do đó, TS. Vũ Đình Ánh kiến nghị loại bỏ hoàn toàn khung giá đất, chỉ còn lại giá đất cụ thể được xác định tại thời điểm giao đất, cho thuê hoặc thông qua đấu giá.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Phạm Đức Toản - Tổng Giám đốc Công ty CP Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ đề xuất, cần có bảng giá thống nhất áp dụng cho cả cá nhân và doanh nghiệp, phản ánh đúng lợi thế và vị trí địa lý của từng khu đất. Điều này không chỉ đảm bảo công bằng mà còn giúp thị trường minh bạch, ổn định hơn.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho rằng, việc chưa phân định rõ giữa bảng giá đất sơ cấp và thứ cấp dẫn đến tình trạng “giá ảo”, đẩy nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp lên cao, kéo theo giá nhà đất tăng vọt. Khi giá bất động sản bị thổi phồng vượt quá khả năng chi trả, giấc mơ sở hữu nhà của nhiều người dân càng trở nên xa vời.

Trong khi đó, GS.TS Nguyễn Quang Tuyến - Phó Chủ tịch Hội đồng Trường Đại học Luật Hà Nội nhấn mạnh, việc sửa đổi luật cần nghiêm túc, tránh vòng lặp sửa đổi liên tục gây xáo trộn môi trường pháp lý và làm giảm niềm tin của doanh nghiệp, nhà đầu tư.

Xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai là nhiệm vụ cấp thiết

Ngoài vấn đề giá đất, nhiều đại biểu nhấn mạnh sự cần thiết phải xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai thống nhất và hiện đại. Ông Võ Anh Tuấn - Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường) cho rằng, mặc dù Luật Đất đai 2024 vừa ban hành nhưng đã bộc lộ nhiều bất cập. Nguyên nhân chủ yếu xuất phát từ những thay đổi nhanh chóng của thực tiễn, đòi hỏi pháp luật phải điều chỉnh kịp thời.

Theo ông Nguyễn Bảo Trung - Phó Cục trưởng Cục Chuyển đổi số và Thông tin Dữ liệu Tài nguyên Môi trường, đến nay đã có 495/699 huyện (trước sáp nhập) trên cả nước triển khai xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai. Đây là bước tiến lớn trong việc số hóa quản lý, song vẫn còn nhiều địa phương gặp khó khăn về hạ tầng, nhân lực và kinh phí.

Các chuyên gia cho rằng cơ sở dữ liệu đất đai không chỉ giúp đơn giản hóa thủ tục hành chính, nâng cao hiệu quả quản lý mà còn là nền tảng quan trọng để triển khai chính phủ điện tử, kinh tế số và minh bạch hóa thị trường bất động sản. Khi dữ liệu được mở, người dân và doanh nghiệp có thể dễ dàng tiếp cận thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, từ đó hạn chế tình trạng đầu cơ, thổi giá.

Theo các chuyên gia, hoàn thiện pháp luật đất đai không chỉ giải quyết vấn đề quản lý tài nguyên quốc gia mà còn gắn chặt với mục tiêu phát triển bền vững. Trong bối cảnh Việt Nam đặt mục tiêu trở thành quốc gia số, kinh tế số chiếm 30% GDP vào năm 2030, việc quản lý đất đai bằng công nghệ hiện đại càng trở nên cấp thiết.

Nếu như trước đây, thủ tục hành chính đất đai vốn bị coi là rườm rà, phức tạp, dễ phát sinh tiêu cực, thì chuyển đổi số hứa hẹn mang lại sự minh bạch, công khai và tiết kiệm thời gian cho người dân, doanh nghiệp. Đây cũng là bước đệm để thu hút đầu tư nước ngoài, bởi tính minh bạch trong quyền sử dụng đất luôn là yếu tố nhà đầu tư quan tâm hàng đầu.

Bên cạnh đó, việc định giá đất theo cơ chế thị trường, loại bỏ các yếu tố can thiệp hành chính không phù hợp, sẽ giúp thị trường bất động sản vận hành lành mạnh hơn, hạn chế tình trạng đầu cơ, bong bóng giá. Khi đó, đất đai thực sự trở thành nguồn lực tạo giá trị gia tăng cao, thay vì là rào cản cho phát triển.